Продажбата на недвижим имот на занижена цена, респ. на цена по данъчна оценка, представлява ли основание за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД?
За да отговори на поставения въпрос, ВКС в Решение №156/10.02.2021 по дело №2451/2019 г. съобразява правната доктрина и непротиворечивата практика на ВКС, съгласно която страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общоустановените нравствено-етични правила на морала.
Накърняването на добрите нрави по смисъла на чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава правен принцип, като принципа на справедливостта и на добросъвестността в гражданските отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода се преценява с оглед конкретния случай. ВКС в практиката си приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. При преценката дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Още повече законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави.
Извън предмета на цитираното съдебно решение, следва да се отбележи, че продажбата на недвижим имот на занижена цена, под действително договорената, крие други правни рискове, които преди всяка сделка е задължително да бъдат съобразени.